domaines de compétences

Droit de l'immobilier

01

Le bail professionnel et d'habitation

La rédaction des baux doit faire l’objet d’une attention particulière pour garantir les droits du bailleur et du locataire, tout en respectant les stipulations légales.

Fixation du loyer, renouvellement, obligation d’entretien, résiliation, sont autant de jalons dans la vie d’une bail qui peuvent présenter des difficultés et sur lesquels le recours à un avocat peut être nécessaire.

02

La Vente Immobilière

La rédaction du compromis de vente entraîne des conséquences juridiques importantes , il est donc nécessaire de passer par un professionnel du droit, si possible un avocat, pour s’assurer que les dispositions du compromis n’exposent pas l’acheteur à des risques financiers inconsidérés notamment en matière d’indemnité d’immobilisation et du côté du vendeur, que ses obligations sont limitées à ce qui est nécessaire compte tenu des stipulations légales.

03

L'agent immobilier

L’agent immobilier a un rôle clef dans le processus de vente immobilière. Quels sont ses obligations et ses droits? A la lumière de la loi Hoquet mais également de la jurisprudence qui s’est développée ces dernières années, il peut sécuriser son activité et agir en cas notamment de non paiement de sa rémunération.

04

Le Placement immobilier

L’immobilier, c’est aussi un investissement, une retraite complémentaire, il s’agit pour les propriétaires de s’assurer que le logement mis en location est maintenu dans un bon état, que le locataire paie le loyers et les charges, et qu’il puisse l’y contraindre le cas échéant, que le propriétaire puisse récupérer son appartement pour l’habiter ou le vendre.

Locataires

Nous conseillons le locataire sur ses droits et obligations en vertu de la loi et du contrat de bail, sur la portée de l’engagement de la caution, nous intervenons à ses côtés en cas de litiges relatifs aux colocations; nous le conseillons pour les congés, l’exercice du droit de préemption, les travaux à la charge du propriétaire….

Les troubles de voisinage sont une source de conflits qui peuvent causer des nuisances réelles ; nous proposons des solutions pour y remédier.

Nous conseillons également les locataires qui sont momentanément dans des difficultés financières et souhaitent obtenir des délais de paiement ou se défendre dans une action en expulsion.

Le cabinet conseille le locataire dans ses démarches pour le remboursement du dépôt de garantie

syndicat de copropriété

Le cabinet intervient, mandaté par le syndic, pour le recouvrement des charges impayées et se charge des procédures de recouvrement, de l’inscription d’hypothèque légale et de la mise à exécution des décisions des tribunaux.

Nous accompagnons le syndicat pour l’organisation et la tenue des assemblées générales, nous intervenons aux côtés du syndicat pour la préparation des projets de résolutions et en cas de contestation des décisions prises en assemblées générales ainsi que pour les modifications du règlement de copropriété.

Nous conseillons le syndicat pour les actions en responsabilité du Syndic de copropriété, professionnel ou bénévole notamment en cas de mauvaise gestion.

Les troubles de voisinage sont une source de conflits qui peuvent causer des nuisances réelles ; nous proposons des solutions pour y remédier.

Nous conseillons également les locataires qui sont momentanément dans des difficultés financières et souhaitent obtenir des délais de paiement ou se défendre dans une action en expulsion.

Le cabinet conseille le locataire dans ses démarches pour le remboursement du dépôt de garantie

Promesse de vente ou compromis de vente

Promesse unilatérale de vente ou compromis de vente, YAVOCATS vous assiste dans le choix des actes les plus adaptés à votre situation et dans leur rédaction pour garantir la défense de vos intérêts. En cas de conflit, il vous conseillera sur vos droits et les fera valoir en justice le cas échéant. 

 

Dans la promesse unilatérale de vente, le vendeur s’engage à vendre son bien au prix déterminé, l’acheteur, bénéficiaire de la promesse, n’est engagé que s’il choisit de lever l’option, le cas échéant, avant l’expiration du délai prévu. La vente n’est pas formée tant que le bénéficiaire n’a pas levé l’option.

Si un délai a été accordé au bénéficiaire, le promettant ne peut rétracter sa promesse. Le bénéficiaire sera en droit jusqu’à l’expiration du délai de lever l’option pour que la vente soit formée. Après l’expiration de ce délai, le bénéficiaire ne peut plus lever l’option et le vendeur est libre de réaliser la vente avec un tiers.

Si la promesse porte sur un immeuble, un droit immobilier, un fonds de commerce, un droit au bail ou des titres d’une société immobilière de copropriété, elle doit être constatée par un acte authentique, ou un acte sous-seing privé enregistré dans les 10 jours de son acceptation, à peine de nullité.

Dans le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, le vendeur et l’acheteur s’engagent respectivement à vendre le bien et à l’acquérir. Cet acte est un avant-contrat et vaut vente sous réserve de l’accomplissement des conditions suspensives prévues.

Les troubles de voisinage sont une source de conflits qui peuvent causer des nuisances réelles ; nous proposons des solutions pour y remédier.

Nous conseillons également les locataires qui sont momentanément dans des difficultés financières et souhaitent obtenir des délais de paiement ou se défendre dans une action en expulsion.

Le cabinet conseille le locataire dans ses démarches pour le remboursement du dépôt de garantie

Le droit de rétractation de l’acquéreur : Si le bien est un immeuble à usage d’habitation (et non à usage mixte), la protection de l’acquéreur non professionnel lui permet de se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte (L 271-1 CCH).

L’indemnité d’immobilisation : si la loi n’impose le versement d’un acompte que pour les terrains à lotir ou lotis, la pratique exige souvent que l’acte prévoie le versement par l’acquéreur potentiel, au moment de la signature, d’une indemnité d’une valeur de 5 à 10% du prix fixé. Si l’acte prévoit le versement de l’indemnité comme condition nécessaire ou déterminante du consentement du vendeur, l’absence de versement rendra caduc l’accord des parties.

Si le bien est un immeuble à usage d’habitation, l’acquéreur non-professionnel ne peut verser cette indemnité avant l’expiration du délai de rétractation de 10 jours.

Les conditions suspensives : l’acte est généralement assorti de conditions suspensives, sans l’accomplissement desquelles la vente ne peut avoir lieu et les engagements caducs. Ainsi notamment du droit de préemption et de l’obtention d’un prêt.

– Le droit de préemption :

Les communes bénéficient d’un droit de préemption dans les zones définies comme zone de préemption. Dans ce cas,  le vendeur ou son conseil effectue une déclaration d’intention d’aliéner. La non-réponse de la mairie pendant 2 mois équivaut à un refus de préempter. A l’inverse, la mairie doit notifier sa décision dans le délai de 2 mois d’acquérir le bien avec ou sans réserve.

De même le locataire ou l’occupant de bonne foi du local à usage d’habitation, ou à usage mixte d’habitation et professionnel bénéficie d’un droit de préemption et il doit être informé de la vente.

Ce droit de préemption peut s’exercer à l’échéance d’un bail, lorsque le bailleur donne congé pour vendre au locataire, 6 mois avant l’expiration du bail, en lui indiquant le prix et les conditions de la vente envisagée.

Le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour accepter purement et simplement la vente.

A l’issue de ce délai, si le locataire n’a pas exercé son droit de préemption et que le vendeur envisage de vendre à des conditions plus avantageuses, il doit en informer le locataire qui pourra décider d’acquérir le bien à ces nouvelles conditions.

La vente doit être réalisée dans les 2 mois de l’acceptation, ou 4 mois si le locataire a annoncé son intention de recourir à un prêt. Après l’expiration de ce délai, l’acceptation de la vente est nulle de plein droit.

– L’obtention d’un prêt :

Il est prévu par la promesse que la vente ne sera formé que si l’acquéreur obtient un prêt dans un certain délai.

L’acquéreur potentiel est tenu de formuler une demande de prêt conformément aux conditions prévues par les parties.

  • S’il obtient le prêt dans les conditions prévues

Si les conditions suspensives sont remplies, la promesse devra être réitérée sous forme authentique. A défaut, selon les termes de la promesse, l’une des parties pourra demander l’exécution forcée ou la résolution, ou alors la promesse sera considérée comme caduque (selon que le délai de réitération est un délai prévu à titre indicatif ou un délai de rigueur).

Dans les promesses unilatérales, si le bénéficiaire ne lève pas l’option dans le délai qui lui a été accordé, il perdra le montant de l’indemnité d’immobilisation qui reviendra au promettant.

  • Si l’acquéreur n’obtient pas le prêt demandé

La promesse ou le compromis sont caducs et il pourra prétendre au remboursement de l’indemnité d’immobilisation.

Dans certaines hypothèses, s’il est apporté la preuve du défaut de diligences de l’acquéreur dans l’obtention du prêt, il pourrait être tenu de verser l’indemnité d’immobilisation en tout ou en partie.

Propriétaires & Copropriétaires

YAVOCATS conseille et accompagne les propriétaires dans la rédaction des baux, conventions d’occupation précaire, engagements de caution.

Nous prenons en charge les contentieux des loyers impayés et des charges locatives, résiliation du bail, clause résolutoire.

Nous pouvons également conseiller le propriétaire qui souhaite mettre un terme au contrat de bail, sur les différentes options de congés pour vente, reprise ou motif légitime) et leurs modalités, introduire les procédures d’expulsion sur le fondement de la validation du congé ou de la clause résolutoire.

Nous assistons le copropriétaire qui souhaite introduire une action en contestation des charges, contester une décision prise par la copropriété ou vendre son lot.

Baux commerciaux

Assistance lors de la négociation et l’élaboration de leurs contrats de baux commerciaux, locaux, bureaux, commerce. Notre cabinet conseil pour la rédaction des clauses importantes  concernant les charges locatives, les travaux, le loyer, le pas de porte et le dépôt de garantie.

Conseil et assistance lors des révisions et renouvellements de baux commerciaux.

Assistance en cas de litige : fixation du loyer révisé, procédure d’éviction, résiliation judiciaire.