Promesse de vente ou compromis de vente

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Dans la promesse unilatérale de vente, le vendeur s’engage à vendre son bien au prix déterminé, l’acheteur, bénéficiaire de la promesse, n’est engagé que s’il choisit de lever l’option, le cas échéant, avant l’expiration du délai prévu. La vente n’est pas formée tant que le bénéficiaire n’a pas levé l’option.

Si un délai a été accordé au bénéficiaire, le promettant ne peut rétracter sa promesse. Le bénéficiaire sera en droit jusqu’à l’expiration du délai de lever l’option pour que la vente soit formée. Après l’expiration de ce délai, le bénéficiaire ne peut plus lever l’option et le vendeur est libre de réaliser la vente avec un tiers.

Si la promesse porte sur un immeuble, un droit immobilier, un fonds de commerce, un droit au bail ou des titres d’une société immobilière de copropriété, elle doit être constatée par un acte authentique, ou un acte sous-seing privé enregistré dans les 10 jours de son acceptation, à peine de nullité.

Dans le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, le vendeur et l’acheteur s’engagent respectivement à vendre le bien et à l’acquérir. Cet acte est un avant-contrat et vaut vente sous réserve de l’accomplissement des conditions suspensives prévues.

Le droit de rétractation de l’acquéreur : Si le bien est un immeuble à usage d’habitation (et non à usage mixte), la protection de l’acquéreur non professionnel lui permet de se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte (L 271-1 CCH).

L’indemnité d’immobilisation : si la loi n’impose le versement d’un acompte que pour les terrains à lotir ou lotis, la pratique exige souvent que l’acte prévoie le versement par l’acquéreur potentiel, au moment de la signature, d’une indemnité d’une valeur de 5 à 10% du prix fixé. Si l’acte prévoit le versement de l’indemnité comme condition nécessaire ou déterminante du consentement du vendeur, l’absence de versement rendra caduc l’accord des parties.

Si le bien est un immeuble à usage d’habitation, l’acquéreur non-professionnel ne peut verser cette indemnité avant l’expiration du délai de rétractation de 10 jours.

Les conditions suspensives : l’acte est généralement assorti de conditions suspensives, sans l’accomplissement desquelles la vente ne peut avoir lieu et les engagements caducs. Ainsi notamment du droit de préemption et de l’obtention d’un prêt.

– Le droit de préemption :

Les communes bénéficient d’un droit de préemption dans les zones définies comme zone de préemption. Dans ce cas,  le vendeur ou son conseil effectue une déclaration d’intention d’aliéner. La non-réponse de la mairie pendant 2 mois équivaut à un refus de préempter. A l’inverse, la mairie doit notifier sa décision dans le délai de 2 mois d’acquérir le bien avec ou sans réserve.

De même le locataire ou l’occupant de bonne foi du local à usage d’habitation, ou à usage mixte d’habitation et professionnel bénéficie d’un droit de préemption et il doit être informé de la vente.

Ce droit de préemption peut s’exercer à l’échéance d’un bail, lorsque le bailleur donne congé pour vendre au locataire, 6 mois avant l’expiration du bail, en lui indiquant le prix et les conditions de la vente envisagée.

Le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour accepter purement et simplement la vente.

A l’issue de ce délai, si le locataire n’a pas exercé son droit de préemption et que le vendeur envisage de vendre à des conditions plus avantageuses, il doit en informer le locataire qui pourra décider d’acquérir le bien à ces nouvelles conditions.

La vente doit être réalisée dans les 2 mois de l’acceptation, ou 4 mois si le locataire a annoncé son intention de recourir à un prêt. Après l’expiration de ce délai, l’acceptation de la vente est nulle de plein droit.

– L’obtention d’un prêt :

Il est prévu par la promesse que la vente ne sera formé que si l’acquéreur obtient un prêt dans un certain délai.

L’acquéreur potentiel est tenu de formuler une demande de prêt conformément aux conditions prévues par les parties.

  • S’il obtient le prêt dans les conditions prévues

Si les conditions suspensives sont remplies, la promesse devra être réitérée sous forme authentique. A défaut, selon les termes de la promesse, l’une des parties pourra demander l’exécution forcée ou la résolution, ou alors la promesse sera considérée comme caduque (selon que le délai de réitération est un délai prévu à titre indicatif ou un délai de rigueur).

Dans les promesses unilatérales, si le bénéficiaire ne lève pas l’option dans le délai qui lui a été accordé, il perdra le montant de l’indemnité d’immobilisation qui reviendra au promettant.

  • Si l’acquéreur n’obtient pas le prêt demandé

La promesse ou le compromis sont caducs et il pourra prétendre au remboursement de l’indemnité d’immobilisation.

Dans certaines hypothèses, s’il est apporté la preuve du défaut de diligences de l’acquéreur dans l’obtention du prêt, il pourrait être tenu de verser l’indemnité d’immobilisation en tout ou en partie.