L’agent immobilier peut il obtenir des dommages et intérêts en cas de non réalisation d’une vente?

Le préjudice de l’agent immobilier du fait de la non réalisation fautive de la vente par l’acheteur est il réparable ? Une décision toute récente de la Cour d’appel de renvoi d’Aix en Provence en date du 26 juin 2018 nous éclaire.

En l’espèce le vendeur avait confié un mandat de vente à un agent immobilier qui avait également reçu de l’acheteur un mandat de recherche pour l’acquisition d’un bien, moyennant une rémunération de 50 000 euros.

Une promesse de vente avait été signée par l’intermédiaire de l’agent immobilier, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt puis, quelques mois plus tard, l’acheteur a renoncé à la condition suspensive d’obtention du prêt et les parties ont prorogé la date de réitération de la vente par acte authentique par divers avenants.

Postérieurement, l’acheteur a renoncé à l’acquisition du bien invoquant des difficultés de financement liées notamment au non respect du permis de construire.

L’agent immobilier l’a assigné en paiement de sa commission sur le fondement contractuel et, à titre subsidiaire, de dommages-intérêts sur le fondement délictuel.

Par arrêt en date du 5 février 2015, la Cour d’Appel d’Aix en Provence (Chambre 1ère B) a considéré que si l’acheteur avait commis une faute en ne sollicitant pas dans le délai requis un prêt conformément aux termes de la promesse, ce préjudice s’analysait en la perte d’une chance et que ce fondement n’avait pas été invoqué par l’agent immobilier qui réclamait l’intégralité de sa commission.

La Cour de cassation dans sons arrêt en date du 12 octobre 2016 (1ère chambre civile, n°15-20.320) casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de l’agent immobilier au motif que la Cour d’appel aurait du inviter les parties à s’expliquer sur le moyen tiré de la perte d’une chance et qu’elle ne pouvait refuser d’évaluer le montant du préjudice dont elle avait constaté l’existence dans son principe.

La cour d’appel de renvoi, la Cour d’appel d’Aix en Provence autrement composée, a jugé par arrêt en date du 26 juin 2018 (ch. 01 A, n° 16/18758) que « l’acquéreur dont le comportement fautif dans la réitération de la vente a fait perdre à l’agence le montant de ses honoraires doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à celui ci du préjudice qu’il lui a causé;».

Elle a jugé que « le seul refus de réitérer la vente par l’acquéreur, dont le comportement relativement aux démarches pour son financement n’a de surcroît pas été loyal (…) est fautif et a causé un préjudice à l’agent immobilier consistant dans la perte de tout ou partie de son droit à rémunération;».

La Cour d’appel de renvoi a évalué cette perte de chance à 90% soit la somme de 45 000 euros compte tenu de l’absence de certitude de la conclusion de la vente en raison de l’existence d’autres conditions suspensives d’urbanisme.

Cette décision est à rapprocher de celle de la Cour régulatrice en date du 9 mai 2008 (Assemblée plénière, n° 07-12.449) qui a estimé que l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre sa commission à l’agent immobilier dans le cadre d’un mandat de vente, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice. En l’espèce, l’acheteur avait visité l’appartement des vendeurs par l’entremise de l’agent immobilier, puis avait utilisé des manœuvres frauduleuses pour évincer l’agent immobilier de la transaction et conclure directement la vente.

Carole A. YOUNES

Avocat à la Cour

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